На вторичном рынке Москвы каждая пятая квартира сегодня продается с «прицепом» в виде долгов за ЖКУ, неоплаченного капремонта или банковского залога. За последний год доля таких объектов выросла на 5 процентных пунктов — теперь обременения имеет каждый пятый лот в экспозиции.
Кредитная ловушка: почему растет число залогов
Основной прирост обеспечили квартиры, находящиеся в залоге у банков. Аналитики рынка связывают это с тем, что собственники массово теряют возможность обслуживать дорогие кредиты. Год назад многие выходили на сделку, рассчитывая на скорое снижение ключевой ставки и последующее рефинансирование. Однако ожидания не оправдались: ставка держится на высоком уровне, а доходы не успевают за финансовой нагрузкой.
В такой ситуации продажа жилья остается единственным способом закрыть долги перед банком. Чтобы заинтересовать покупателей, готовых возиться со сложным оформлением, продавцы часто предлагают дисконт до 10% от рыночной цены.
Риски покупателя и схемы гашения долгов
Главную опасность представляют долги по взносам на капремонт. По закону они «привязаны» к объекту и переходят к новому владельцу. Взыскать эти деньги с прежнего хозяина после завершения сделки практически невозможно. Причем скрывать такие начисления умудряются даже владельцы квартир в относительно новых домах.
К задолженности за «коммуналку» рынок относится спокойнее. Обычно покупатели требуют погасить ее до подписания договора. Если у продавца нет собственных средств, используется проверенная схема: покупатель передает нужную сумму в день сделки, что фиксируется документально. В итоге к моменту регистрации права собственности квартира становится юридически чистой.
Сложности сделок с обременениями
Ликвидность залогового жилья напрямую зависит от политики конкретного банка-залогодержателя. Покупатели неохотно ввязываются в сделки с запутанными алгоритмами или огромными суммами долга. Самыми тяжелыми случаями эксперты называют те, где наложен официальный запрет на регистрационные действия. Это требует полного погашения задолженности еще до подачи документов в Росреестр.
Чтобы обезопасить себя, специалисты рекомендуют фиксировать все договоренности о выплатах на бумаге и лично контролировать перечисление средств на каждом этапе.
