Российский рынок новостроек сейчас переживает рекордный профицит предложения, но через несколько лет ситуация может развернуться на 180 градусов — аналитики прогнозируют дефицит жилья. По их мнению, высокие ставки заставляют девелоперов сворачивать новые проекты, что в перспективе приведёт к нехватке квартир.
Причины текущего профицита и состояние цен
К концу 2025 года объём нераспроданных квартир в новостройках достиг исторического максимума. Эксперты связывают это с резким удорожанием ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики. Несмотря на переизбыт предложения, номинальные цены на первичное жильё в первом квартале 2026 года выросли на 2,2%. Однако с учётом инфляции в 3% реальная стоимость квартир снизилась на 0,7%. В марте средний рост цен составил 0,28%, а максимальный прирост зафиксировали в Карелии — 3,7%.
Снижение активности девелоперов и рост издержек
Слабый спрос заставляет застройщиков сокращать запуск новых проектов. Параллельно растут финансовые и операционные затраты: в 2025 году стоимость строительных материалов увеличится примерно на 7,5%, а в 2026 году ожидается рост ещё на 5%. Фонд оплаты труда вырастет на 10% в 2025 году, в 2026 году прогнозируется рост на 3%. При этом объём инвестиций в недвижимость сократился вдвое. Именно это сокращение новых проектов создаёт предпосылки для будущего дефицита, когда рыночные условия изменятся.
Прогнозы по восстановлению спроса
На рынке копится значительный отложенный спрос — семьи ждут снижения кредитных ставок. Эксперты считают, что по мере удешевления ипотеки покупатели начнут возвращаться, что поддержит количество сделок и цены не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если ипотечная ставка к 2027 году опустится до 10% или ниже, спрос может вырасти кратно. В таком сценарии рост цен на жильё может вдвое превысить инфляцию, достигая 10–15% при инфляции в 4–5%.
По итогам марта 2026 года в России зафиксировали спад продаж новостроек на 14% в объёмах и на 9% в денежном выражении после периода ажиотажного спроса.
